马来西亚生活常识

【投资】马来西亚买地法律允许的吗?流程怎么样?

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【投资】马来西亚买地法律允许的吗?流程怎么样?
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一直以来,马来西亚买地买房都是外国投资者的热点问题,但是涉及到买地就是一个比较复杂的问题,很多法律事项需要各位慢慢去研究。

马来西亚宪法规定土地事务属于州务管辖范畴,各州均设有土地局,各州在联邦政府监督下,可制定本州的土地政策。宪法和国家土地法均规定,马来西亚土地可以作为私有财产受法律的保护,可自由买卖。获得土地的方式主要分两种,一种是永久拥有权(Freehold),可以获得永久地契(目前此权限已很难获得);另一种是租赁性拥有权(Leasehold),可获有效期为 99 年的租契。

日前,联邦政府公布了新的修订政策,允许业主在 99 年地契到期之前支付一定费用,便可再延续新的 99 年所有权。

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土地法的主要内容

1966 年 1 月 1 日起生效的《1965 年国家土地法》(The National LandCode1965)是马来西亚最主要的土地法律框架,此外,马来西亚现行的主要土地法律还包括:《1976 年地方政府法》(171 号法令)、《1960 年土地征用法》(LandAcquisition Act 1960)和《1976 年城镇与乡村规划法》(172 号法令)及其 1995年修正案(993 法案)。之后各州又颁布了自己的“马来人保留地法”(MalayReserve Enactment)等法律法规。《1965 年国家土地法》确定了联邦政府与州政府的权限、土地用途的分类、土地所有权转移、土地的买卖、没收、划分及抵押等内容。同时,无论何种用途的土地,必须在地契注明的规定时间内开发,如果违反,将无条件收回土地。《1976 年城镇与乡村规划法》及其 1995

年修正案规定,申请取得土地,以及更改土地用途的方案必须呈报审批,只有马来西亚 47

在不违反地方政府规划原则与目标的情况下,方可获得批准。《1960 年土地征用法》规定政府部门、企业或个人不得随意征用土地,只有州政府有权征用州内土地及改变土地使用性质,联邦政府征用土地也要通过州政府进行,并向后者支付费用。凡征用土地,必须公布征用理由和按市价补偿。“马来人保留地法”将土地总面积约 1/4 划为“马来人保留地”,并规定除非获得州政府批准,否则不能出售、出租或抵押给非马来人。

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外资企业获得土地的规定

2010 年 1 月 1 日生效的《产业购置准则》(Guildeline on the Acquisition of Properties)是马来西亚对外资最主要的产业规定,明确了各机构在外资购置产业申请事宜的审批权限。需要审批的产业购置包括:

①直接购置价值超过 2000 万马币的非住宅产业,降低当地土著企业或政府机构的股份比例;

②通过并购控股方式,间接购置土著企业或政府机构的价值超过 2000 万马币的非住宅产业。这两种购置申请,均有强制的 30%土著股权限制,且外资企业缴纳的资本不得低于 25 万马币。无需批准,但要报相关部门审核的产业购置包括:

①购置价值超过 100 万马币的商业房屋;

②价值超过 100 万马币或购置面积为5英亩以上的农业用地,用于农业投资、高新技术的商业投资、农业旅游项目开发或开展出口型农产品加工;

③购置价值超过 100 万马币的工业用地;

④购置价值超过 100 万马币住宅。但是,各州按情况制定最低限购价,如槟城和雪兰莪均限制外国只能购置 200 万马币以上的住宅。

马来西亚禁止外资购置的产业有:

①价值 100 万马币以下的产业;

②州政府划分的中/低成本住宅;

③“马来人保留地”上的产业;

④州政府分给土著企业开发项目的产业。

无需批准的产业购置包括:

1、购置马来西亚“第二家园计划”的住宅;

2、多媒体超级走廊(MSC)区域内具 MSC 地位的公司,为了企业运营或员工住宿所购置的产业、在马来西亚任一发展走廊由政府相关机构批准的公司购置的产业;

3、获得马来西亚国际伊斯兰金融中心(MIFC)秘书处颁发执照的公司购置的产业;

4、公司的员工宿舍(外资控股的公司需购置10万马币以上的住宅),该业务由州政府批准;

5、遗嘱或法院判决书要求转移给外资的产权;制造业公司购置的产业;

6、联邦/州政府、州务大臣/首席部长公司及其他政府关联公司(GLCs)购置的产业;

7、私有化转型机制下的产业;

8、获得财政部、贸工部等相关部门颁发的国际采购中心、运营总部、代表处、区域办事处、纳闵离岸公司以及生物科技公司等特殊地位公司所购置的产业。

外资企业参与当地农业/林业投资合作的规定

根据国家土地法 433B 条款:外资购买土地(除了工业用途)须得到有关州政府的批准。土地属于州当局的权限,所以不同的州有不同的规定。不少州政府规定外资不可以购买农业耕地和林业用地,但可以租赁,一般租赁期限是30-60年,可以续租。

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